異なる視点を持つ同じフィールドの方との議論

今日は夜から勉強会。Tさん、Hさん、Sさんと4ヶ月ぶりにお会いして第2回勉強会＆ディスカッション。

議論の対象は、大きくいえば土壌汚染地の”価値論”。
具体的には”汚染を残した状態での土地はどのような価値がつけられるのか？、ということ。

"（民間ビジネスで回るかは別として）世の中的には汚染を残して土地活用をした方が社会便益としてはよいよね"、"現実はなかなかそうならないけど、どうにかしてそうできないかな"というスタンスをお持ちの方々なので目指す方向は同じ。
また、それぞれが土壌と環境と不動産に絡んでいるのですが、ビジネスでのポジションが全く異なるので、普段ない視点から勉強をさせていただいています。

かける範囲のメモを。

• 汚染地の価値判断について

　・収益案件（現状利用案件）

　・開発案件

　・借地案件
では当然、スタンスが違う。それを認識することが大切。

• 当たり前だが、現在価値（現在の評価）と将来価値は異なる。
• 現在価値は、マーケットが価値、そして評価方法を決める。
• 将来価値は、予測が必要。
• 今後の人口減、世帯減時代には、二極化が進む。将来価値があるか、その見極めが大切。しかしながら、認識しなければいけないのは、過去においても二極化は進んでいた。ただ人口増加、右肩上がりの時代には二極化のマイナスの部分が少なかっただけでわれわれの目には見えにくかっただけだ。
• すべての未利用地を再利用する、すべてのブラウンフィールドを再利用するすることは不可能。再利用をする上での判断指標は、将来価値であり、外部性である。
• つまり、ブラウンフィールドの再開発には事前の見極め（土壌汚染がない場合の将来価値）の見極めが重要である。
• 汚染に関係なく未利用となった土地と比較すると、ブラウンフィールド（土壌汚染が原因となった未利用地）の方が、将来価値がある場合が多い可能性がある。
• 研究だけしてても面白くない。それを如何に生かすか、それがビジネスの面白さであり、難しさでもある。

余談

• Mは耐えられる力、受け止められる力があるから強い。
• Mの内側には常にSが潜んでいる。突然相転換することはありうる。
• 死ぬ間際に自分の性質がわかるのでは？

感謝

同じフィールドで異なる視点を持つ方と話すことは、異なるフィールドで同じ視点を持つ方、異なるフィールドで異なる視点を持つ方話すのと同様に、非常に刺激的な時間です。
ちょこっと分類。

	同じフィールド	異なるフィールド
同じ視点	自社、同業	リスク便益評価と意思決定
異なる視点	不動産、金融、保険、法律、都市計画	日本をよくしたい、と思いを持つ方々？

このような会が持てる皆様に感謝しつつ、このような時間を多く持つように努力します。今日もありがとうございます。

（作成時間40分）